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以個人名義為單位按揭買房,提前還款仍被判限期過戶給單位

——記云南某公司訴全某、申某物權(quán)確認糾紛一案

引言：根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只有不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定及社會公共利益，就產(chǎn)生法律效力。如果合同內(nèi)容僅僅是違反法律、行政法規(guī)一般規(guī)定、行政規(guī)章規(guī)定的，不影響合同的效力。

案情：2007年4月，云南某集團下屬某有限公司（以下簡稱云南某公司）需要購買昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處某小區(qū)201、202號建筑面積約330平方米的房屋作為公司辦公用房，因公司資金周轉(zhuǎn)問題，不能一次性付款，該公司的職工全某與該公司協(xié)商（單位購房不可以按揭貸款），決定以全某的名義購買該兩套房屋，首付款由該公司支付，借全某個人名義辦理房屋按揭貸款手續(xù)，房屋交付后所有的費用由該公司承擔(dān)，房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證屆時辦理轉(zhuǎn)為該公司所有，公司不給全某及配偶任何補償。全某及妻子申某在協(xié)議書上簽字，該公司在協(xié)議書上簽字、蓋章，同時有公司代表人在該協(xié)議書上簽字。合同簽訂后，公司向小區(qū)的開發(fā)商云南某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司支付了兩套房屋的首付款303016元及房屋配套費、契稅、維修基金等費用，其他□以全某的名義向中國建設(shè)銀行股份有限公司貸款70萬元。上述房屋交付后，由云南某公司裝修后用于公司不給，一直使用至今。2008年8月，全某離開了云南某公司，順利了自己的公司。后上述兩套房屋的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證辦理到全某的名下，從2007年5月至2014年3月，云南某公司沒有定期將款項匯到全某名義辦理的銀行賬賬戶上，用于繳納每月的按揭貸款。2014年3月中旬，全某夫妻見房屋漲價較快，便一次性向銀行繳納剩余房屋按揭貸款263142元，將銀行貸款結(jié)清，并將上述兩套房屋的房屋所有權(quán)證取走。2014年4月，云南某公司向全某開立的銀行賬戶匯款時，被銀行告知房屋貸款已經(jīng)全部結(jié)清，無法繼續(xù)還款了，云南某公司方知全某將貸款還清，將房產(chǎn)證取走。為此，云南某公司向全某夫婦多次電話及發(fā)函通知要求將房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證過戶到該公司名下，但全某夫婦稱他們已經(jīng)咨詢了律師，雙方簽訂的協(xié)議是無效的協(xié)議，按照《物權(quán)法》規(guī)定房產(chǎn)證及土地證上登記是誰的名字就是誰的，不愿意過戶給云南某公司，雙方無法協(xié)商處理。

2014年5月，云南某公司擔(dān)心全某將上述房屋出售或者抵押給他人，在咨詢其他律師均得不到正面的回答后，在網(wǎng)站上看到云南東方神律師事務(wù)昆明分所易德祥律師的介紹及公眾對易德祥律師的評價后，由該公司的兩名工作人員到易德祥律師辦公室咨詢了易德祥律師。易德祥律師通過國家法律及司法解釋的規(guī)定，通俗易懂地給云南某公司的工作人員講解了雙方簽訂的協(xié)議屬于有效合同，對該公司及全某夫婦都具有法律約束力，雙方都應(yīng)該通過該協(xié)議約定履行自己的義務(wù)。既然雙方已經(jīng)協(xié)商達不成一致意見，已經(jīng)無法解決了，只能向法院起訴解決了。當(dāng)?shù)玫揭椎孪槁蓭煹目隙ù饛?fù)后，該公司的兩名工作人員便回公司向單位法定代表人匯報，過了3天，便和律師事務(wù)所簽訂了協(xié)議，委托易德祥律師作為訴訟代理人向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟。

后易德祥律師代理云南某公司向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟，請求將上述兩套房屋判決給云南某公司所有，由全某及申某將上述房屋的房屋使用權(quán)證及國有土地使用權(quán)證變更為云南某公司的名下。在案件起訴到法院，法院立案之后，法院在向全某送達法律文書時，全某稱自己在老撾，無法到法庭領(lǐng)取起訴狀副本及開庭傳票，讓法院聯(lián)系自己的妻子申某，但告訴法庭一個錯誤的號碼，以至于法庭無法聯(lián)系全某及申某。經(jīng)云南某公司工作人員多方了解，全某并沒有在老撾，全某實則是在找合適的律師代理此案。后全某委托自己的朋友楊律師作為訴訟代理人，領(lǐng)取了法院起訴狀副本及開庭傳票。

在開庭過程中，全某及代理人胸有成竹地稱雙方所簽訂的協(xié)議屬于違反《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，系單位以個人名義套取銀行貸款，屬于無效的協(xié)議，要求按照《物權(quán)法》物權(quán)公示的原則，登記是誰的名字就是誰的，他人無權(quán)干涉。作為云南某公司訴訟代理人的易德祥律師義正言辭地根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定反駁全某及代理人：按照《合同法》第44條第一款的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。只有合同內(nèi)容有《合同法》第52條即“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！睍r才屬于無效的，本案中，云南某公司和全某夫婦簽訂的協(xié)議書沒有以上規(guī)定的情形，依法屬于有效的。雙方簽訂的協(xié)議沒有惡意串通沒有給任何人造成了損失、雙方協(xié)議以他人名額買房沒有非法目的、更沒有損害社會公共利益，雖然雙方簽訂的協(xié)議有違《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，但該辦法僅僅是行政規(guī)章，不屬于法律及行政法規(guī)的范圍，因此該協(xié)議屬于有效的協(xié)議。況且，雙方協(xié)議簽訂后，云南某公司已經(jīng)繳納了首付款及每月的按揭貸款及利息近68萬元，款項已經(jīng)支付了近3/4，而且購買房屋的稅收、維修基金、管理費用均由云南某公司承擔(dān)，雖然全某支付了剩余貸款263142元，但全某沒有通知云南某公司，在房屋漲價（現(xiàn)在兩套房屋保守估計價值270萬元）的情況下將房屋產(chǎn)權(quán)證取走屬于違約行為。而且雙方簽訂的協(xié)議書里約定了房屋屬于云南某公司，全某夫婦應(yīng)該將房產(chǎn)證及土地使用證過戶給云南某公司，全某夫婦將房屋產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取房產(chǎn)證及土地使用權(quán)正，欲意將房屋占為己有，屬于違約行為，云南某公司有權(quán)要求全某夫婦履行協(xié)議，辦理房產(chǎn)證及土地證變更給云南某公司的合法請求。后全某及代理律師稱，全某提前還款，是考慮到自己有套取銀行按揭款的違法行為，想及時糾正違法行為，所以才提前還款，房子是云南某公司獎勵給全某的。作為云南某公司代理人的易德祥律師依據(jù)法律規(guī)定，逐一反駁了全某及代理人的訴訟主張。

后法院組織雙方調(diào)解，全某及代理人堅稱房屋由其所有，愿意將云南某公司支付的房屋的所有費用償還給云南某公司，作為云南某公司訴訟代理人的易德祥律師稱房屋必須無條件歸云南某公司所有，云南某公司愿意償還給全某夫婦支付的263142元。因雙方無法達成調(diào)解意見，法院終止調(diào)解，擇期宣判。

經(jīng)過一個多月的等待，昆明市官渡區(qū)人民法院于2014年9月26日向云南某公司送達判決書，該院根據(jù)《物權(quán)法》第43條、33條作出判決如下：上述房屋屬于云南某公司所有，全某夫婦于判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助云南某公司將上述房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證變更到云南某公司的名下，訴訟費由全某夫婦承擔(dān)。雖然雙方均可以在15日內(nèi)上訴，但該判決事實清楚、適用法律正確、程序沒有瑕疵，二審改判的幾率不大。這樣的判決，對于云南某公司的股東、領(lǐng)導(dǎo)及職工來講，在十一長假之前有這樣大獲全勝的判決，可以興高采烈地告別繁忙的工作，暢想長假新生活了。

結(jié)語：民事合同中約定的各方的權(quán)利義務(wù)只要內(nèi)容沒有損害他人（包括國家）的利益、沒有違反國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的強制性規(guī)定的情況，均受到法律的保護，各方均需按照合同約定履行義務(wù)，如果一方違反，守約方向法院起訴要求違約方依約履行義務(wù)會得到法律支持，“民有私約如律令”就是這個意思。有興趣的朋友，可以與易德祥律師聯(lián)系，獲取此案判決書復(fù)印件。

本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，昆明律師，連續(xù)兩次通過國家司法考試，中國政法大學(xué)在職博士研究生，現(xiàn)云南東方神律師事務(wù)所昆明分所副主任，易德祥律師從業(yè)11年，辦理過上千起刑事、民事、經(jīng)濟糾紛、經(jīng)濟仲裁案件，法律功底深厚，業(yè)務(wù)能力強，深受當(dāng)事人的一致好評。有需要法律幫助的朋友，可以以以下方式聯(lián)系：

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