中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行訴王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶及青海越州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金融借款合同糾紛案
2024-07-27 17:27:46 來(lái)源：中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 作者：admin 裁判要旨：1.因出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣(mài)人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買(mǎi)受人（購(gòu)房者），而買(mǎi)受人不負(fù)有返還義務(wù)。
2.案涉《借款合同》相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，該格式條款無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。
3.本案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，因開(kāi)發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購(gòu)房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的債權(quán)；購(gòu)房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購(gòu)房者對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。
中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）最高法民再245號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠(chéng)，男，漢族，1971年9月11日出生，住青海省西寧市城西區(qū)。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王琪博，男，漢族，1989年1月11日出生，住青海省海東市樂(lè)都區(qū)。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王琪寶，男，漢族，1994年3月24日出生，住青海省海東市樂(lè)都區(qū)。
以上三再審申請(qǐng)人共同委托訴訟代理人：張曉東，青海同一律師事務(wù)所律師。
以上三再審申請(qǐng)人共同委托訴訟代理人：馬福祥，青海同一律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人)：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西寧市西大街59號(hào)。
負(fù)責(zé)人：梁世斌，該分行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：黃小偉，青海樹(shù)人律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：許婧，青海樹(shù)人律師事務(wù)所律師。
一審第三人、二審被上訴人：青海越州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：青海省西寧市創(chuàng)業(yè)路22號(hào)。
法定代表人：韓志明，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：田君，青海乾潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：祁曉倩，青海乾潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)王忠誠(chéng)等三人）因與被申請(qǐng)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建行青海分行）、一審第三人青海越州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)越州公司）金融借款合同糾紛一案，不服青海省高級(jí)人民法院（2018）青民終199號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?019年5月10日作出（2019）最高法民申527號(hào)民事裁定，提審本案。提審后，本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人王忠誠(chéng)等三人共同委托訴訟代理人張曉東，被申請(qǐng)人建行青海分行委托訴訟代理人黃小偉、許婧及一審第三人越州公司委托訴訟代理人祁曉倩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王忠誠(chéng)等三人再審請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)青海省高級(jí)人民法院（2018）青民終199號(hào)民事判決；2.改判駁回建行青海分行的訴訟請(qǐng)求；3.判令建行青海分行承擔(dān)本案一、二審受理費(fèi)等訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：二審判決王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)建行青海分行剩余貸款本息還款責(zé)任錯(cuò)誤。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同解除，應(yīng)由出賣(mài)人返還收取的購(gòu)房貸款本金及利息。另案生效判決已確定越州公司就合同解除時(shí)的剩余貸款本息向建行青海分行承擔(dān)還款責(zé)任，對(duì)該責(zé)任認(rèn)定不應(yīng)再有爭(zhēng)議。其次，在案涉《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《借款合同》）履行過(guò)程中，王忠誠(chéng)等三人在客觀上既不控制貸款，也未使用貸款，全部款項(xiàng)由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉(zhuǎn)給了越州公司。在越州公司違約導(dǎo)致購(gòu)房合同及借款合同解除、王忠誠(chéng)等三人無(wú)任何過(guò)錯(cuò)的情況下，在購(gòu)不到房的同時(shí)還要成為建行青海分行的債務(wù)人，既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景，也不符合按揭貸款商業(yè)模式的價(jià)值安排。二審判決嚴(yán)重侵害王忠誠(chéng)等三人合法權(quán)益。
建行青海分行辯稱(chēng)，首先，借款合同關(guān)系發(fā)生在建行青海分行與王忠誠(chéng)等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”該條款具有清理結(jié)算條款的性質(zhì)，《借款合同》解除，不影響該條款的效力，王忠誠(chéng)等三人應(yīng)當(dāng)按照該條約定向建行青海分行承擔(dān)歸還剩余貸款本息的責(zé)任。其次，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同解除后出賣(mài)人歸還購(gòu)房貸款，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)是出賣(mài)人受購(gòu)房人的委托向銀行還款。本案中，越州公司未根據(jù)王忠誠(chéng)等三人的委托向建行青海分行還款，相應(yīng)的還款責(zé)任仍應(yīng)由王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)。再次，作為《商品房預(yù)售合同》當(dāng)事人，王忠誠(chéng)行使了選擇出賣(mài)人、標(biāo)的物等權(quán)利，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)出賣(mài)人越州公司違約的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而不是將其自身法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給建行青海分行。綜上，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回王忠誠(chéng)等三人的再審請(qǐng)求。
越州公司述稱(chēng)，《借款合同》雖已解除，但并不導(dǎo)致合同當(dāng)事人的變更，王忠誠(chéng)等三人應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的合同主體地位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
建行青海分行向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令王忠誠(chéng)等三人與越州公司共同償還貸款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率計(jì)算資金占用損失（每日10107.43元），至實(shí)際清償之日止；2.判令王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)律師費(fèi)466876.20元；3.判令王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年8月12日，王忠誠(chéng)與越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，以147953124元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)越州公司開(kāi)發(fā)的西寧市城東區(qū)建設(shè)南路66號(hào)3號(hào)樓66-16號(hào)商業(yè)用房，建筑面積3736.19㎡，交付時(shí)間為2015年10月30日前。王忠誠(chéng)首付73983124元，剩余7397萬(wàn)元按揭貸款。
2015年8月14日，王忠誠(chéng)、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》，約定：王忠誠(chéng)等三人向建行青海分行借款7397萬(wàn)元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；借款人采取等額本息還款方法，每月歸還本息829227.74元；擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書(shū)交由貸款人核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止，抵押財(cái)產(chǎn)為西寧市城東區(qū)建國(guó)南路66號(hào)3號(hào)樓66-16號(hào)商業(yè)用房，建筑面積3736.19㎡，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值147953124元。同日，王忠誠(chéng)與建行青海分行、越州公司簽訂《房地產(chǎn)抵押合同（在建工程／預(yù)購(gòu)房）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《抵押合同》），約定：王忠誠(chéng)以其購(gòu)買(mǎi)的位于西寧市城東區(qū)房屋（建筑面積3736.19㎡，土地使用權(quán)面積16459.85㎡）為前述貸款提供抵押擔(dān)保；抵押貸款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；貸款年利率6.215%；越州公司應(yīng)按預(yù)售合同約定期限向王忠誠(chéng)交房，交房時(shí)須經(jīng)建行青海分行書(shū)面同意；越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時(shí)，越州公司應(yīng)代替王忠誠(chéng)承擔(dān)賠償建行青海分行損失的責(zé)任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。
王忠誠(chéng)于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分別向越州公司支付700萬(wàn)元、100萬(wàn)元、500萬(wàn)元、1000萬(wàn)元、2000萬(wàn)元、30983124元，合計(jì)73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬(wàn)元。
根據(jù)（2017）青民初13號(hào)民事判決及（2017）最高法民終683號(hào)民事判決，前述《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠(chéng)累計(jì)償還貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行貸款本金64799004.19元。
一審法院判決：駁回建行青海分行的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)336867元，由建行青海分行負(fù)擔(dān)。
建行青海分行不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判支持建行青海分行一審全部訴訟請(qǐng)求；本案訴訟費(fèi)用由王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。
二審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為建行青海分行主張王忠誠(chéng)等三人與越州公司共同償還貸款本金58546629.55元及資金占用損失、律師費(fèi)能否成立。
2015年8月12日，王忠誠(chéng)與越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，2015年8月14日，王忠誠(chéng)等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當(dāng)事人之間發(fā)生民事行為產(chǎn)生的民事法律關(guān)系不同。建行青海分行與王忠誠(chéng)等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關(guān)系，王忠誠(chéng)與越州公司因簽訂《商品房預(yù)售合同》形成商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律關(guān)系。應(yīng)從案涉當(dāng)事人形成的民事法律關(guān)系分析認(rèn)定權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，作為商品房出賣(mài)人的越州公司將其收到的王忠誠(chéng)購(gòu)房貸款本息返還給建行青海分行，從法律關(guān)系上說(shuō)是購(gòu)房人王忠誠(chéng)委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項(xiàng)就是購(gòu)房人王忠誠(chéng)的還款，故王忠誠(chéng)作為《借款合同》主債務(wù)人的還款責(zé)任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判決解除后，越州公司并未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠(chéng)的貸款本息，王忠誠(chéng)等三人對(duì)建行青海分行所負(fù)債務(wù)并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關(guān)系未消除。王忠誠(chéng)作為越州公司債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，并未依據(jù)生效判決積極主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)利的行為，造成建行青海分行債權(quán)受損。建行青海分行權(quán)衡利益，根據(jù)合同相對(duì)性原理，主張王忠誠(chéng)等三人償還貸款本息，并不違反法律規(guī)定，也與生效判決不沖突或產(chǎn)生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)償還貸款責(zé)任后，并不影響其向越州公司主張返還權(quán)利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分行返還貸款本息，其再主張?jiān)街莨九c王忠誠(chéng)等三人共同承擔(dān)還款責(zé)任屬重復(fù)起訴，二審法院不予支持。因王忠誠(chéng)等三人對(duì)建行青海分行主張的剩余貸款本金、利息及律師費(fèi)數(shù)額無(wú)異議，二審法院予以確認(rèn)。
二審法院判決：一、撤銷(xiāo)西寧市中級(jí)人民法院（2018）青01民初151號(hào)民事判決；二、王忠誠(chéng)等三人在判決生效后三十日內(nèi)償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費(fèi)466876.2元，并以貸款本金58546649.55元為基數(shù)按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實(shí)際清償之日止；三、駁回建行青海分行其他訴訟請(qǐng)求。一審訴訟費(fèi)336867元、二審訴訟費(fèi)336867元，由王忠誠(chéng)等三人負(fù)擔(dān)。
本院再審查明的事實(shí)與一、二審查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)各方當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)，本案再審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，案涉《借款合同》解除后王忠誠(chéng)等三人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。對(duì)此，本院評(píng)析如下：
第一，關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問(wèn)題?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！北景钢校蛟街莨疚窗凑占s定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣(mài)人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
第二，關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問(wèn)題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣(mài)人將收取的購(gòu)房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購(gòu)房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠(chéng)等三人在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠(chéng)等三人的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”之規(guī)定，該條款對(duì)王忠誠(chéng)等三人不具有拘束力。
第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題。本案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來(lái)看，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，王忠誠(chéng)等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠(chéng)等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠(chéng)等三人并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠(chéng)等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。
綜上，建行青海分行請(qǐng)求王忠誠(chéng)等三人歸還剩余貸款并支付利息的請(qǐng)求不能成立，其為本次訴訟產(chǎn)生的律師費(fèi)亦不應(yīng)由王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)。王忠誠(chéng)等三人的再審請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。二審判決對(duì)此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第四十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)青海省高級(jí)人民法院（2018）青民終199號(hào)民事判決；
二、維持西寧市中級(jí)人民法院（2018）青01民初151號(hào)民事判決。
一審案件受理費(fèi)336867元、二審案件受理費(fèi)336867元，共計(jì)673734元，由中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 胡 瑜
審判員 任雪峰
審判員 楊 卓
二〇二〇年十二月三日
書(shū)記員 何 宇
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