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易德祥主任代理一起復(fù)雜民告官糾紛案件一審判決勝訴

案情簡介

2006年1月26日，從廣西貴港市到昆明經(jīng)商的吳長君與兒子吳貴景開車從昆明回貴港老家過年，非常不幸，吳長君與兒子吳貴景在貴港市發(fā)生交通事故，造成二人均死亡。吳長君生前與配偶梁美蘭于2001年購得昆明市官渡區(qū)金馬鎮(zhèn)云山村東方玫瑰園23幢1單元5層402號房屋一套，吳長君與梁美蘭生育了吳貴其、吳飛燕、吳飛云、吳貴城、吳云燕、吳桂毅、吳貴景，吳長君發(fā)生交通事故時，吳長君的父親吳綿雙、母親尚在人世溫群珍（吳綿雙于2016年去世、溫群珍與2013年去世）、吳綿雙、溫群珍生育了吳長君、吳麗萍、吳麗梅、吳麗蓮、吳長秀五個子女，吳麗蓮于2002年去世，去世前與其丈夫蘇靜蘭共同生育了子女蘇瑩、蘇珊、蘇智霖。吳貴景與李育霞結(jié)婚，生育了吳自昊、吳自儀、吳自瑞。由于繼承人眾多，各名繼承人無法估計處理上述房屋事宜。

2021年9月，吳貴其、吳飛燕、吳飛云、吳云燕、吳桂毅與其他繼承人協(xié)商處理上述房屋時，發(fā)現(xiàn)上述房屋登記在吳貴城的名下，并已經(jīng)被法院查封。2021年10月8日經(jīng)查詢，方知上述房屋于2012年的所有權(quán)人由吳長君經(jīng)變更登記到梁美蘭的名下，并于2014年由第三人以買賣的形式變更到吳誠貴名下。后經(jīng)原告到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移依據(jù)的2512、2511號公證書昆明市中衡公證處的了解，該公證處稱沒有出具過這兩份公證書、該兩份公證書涉嫌偽造。

2021年10月，吳貴其委托律師向昆明市盤龍區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求判決分割上述房屋。后不知何故，法院沒有立案便讓代理律師拿回了起訴狀。

2021年10月28日，吳桂毅向查封該房屋的廣西貴港市港北區(qū)人民法院申請執(zhí)行異議，經(jīng)過該法院受理，作出（2021）桂0802執(zhí)異187號受理執(zhí)行異議通知書。2021年12月2日，港北區(qū)人民法院將上述房屋進行拍賣給了馬某，2021年 12月3日，港北區(qū)人民法院作出（2021）桂0802執(zhí)異187號《執(zhí)行裁定書》，裁定駁回吳桂毅的申請事項，后吳桂毅不服向港北區(qū)人民法院提起第三人執(zhí)行異議之訴。

2022年1月，吳貴其作為吳飛燕、吳飛云、吳云燕、吳桂毅的代表，委托云南尚祥律師事務(wù)所易德祥代理其維權(quán)案件，經(jīng)過易德祥律師分析，因為房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移到吳貴城名下并且被法院拍賣，只能向法院起訴辦理房產(chǎn)登記的行政機關(guān)，要求撤銷變更登記。

法院裁判理由

本案經(jīng)過多次反映，案件終于得以立案，經(jīng)過昆明市盤龍區(qū)法院審理，該法院一審認(rèn)為：“原房屋登記管理行政機關(guān)昆明市住建局在辦理案涉房屋變更登記過程中，依據(jù)當(dāng)時有效的《房屋登記管理辦法》第十一條第三款規(guī)定‘申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞房屋真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記’之規(guī)定，履行了一般公務(wù)人員認(rèn)知常識范圍內(nèi)的審查義務(wù)，且程序為違反法律規(guī)定，由于申請人提交的申請材料知兩份《公證書》，經(jīng)相關(guān)公證機關(guān)出具《情況說明》確認(rèn)為虛假材料，導(dǎo)致案涉登記內(nèi)容與房屋實際情況不一致，但案涉房屋幾經(jīng)易手后現(xiàn)已未善意第三人經(jīng)司法拍賣取得，案涉房屋所有權(quán)證已被作廢失效，且案涉房屋尚有司法查封未予解除，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款‘被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已未第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為’之規(guī)定，故案涉比恩更登記不具備可撤銷性，本案依法確認(rèn)案涉變更登記的行為違法，原告關(guān)于撤銷案涉不動產(chǎn)變更登記行為的訴訟請求，本院依法不予支持”。

為此，判決：確認(rèn)一、被告昆明市自然資源和規(guī)劃局承接昆明市住房和程序建設(shè)局與2012年5月15日將案涉盤龍區(qū)金馬鎮(zhèn)云山村東方玫瑰園23幢1單元5層402號房屋以繼承方式變更登記至第三人梁美蘭名下的產(chǎn)權(quán)變更登記行為，以及向第三人梁美蘭頒發(fā)昆房權(quán)證（昆明市）字第201217991號《房屋所有權(quán)證書》的行為違法；二、駁回原告吳貴其、吳飛燕、吳飛云、吳云燕、吳桂毅的訴訟請求。

本文附判決書全文，供法律同行、法律愛好者學(xué)習(xí)、研究、參考，也可以作為類似案件維權(quán)依據(jù)。但因筆者水平有限，請讀者在閱讀、參考過程中不吝賜教！

附：資深律師解答相關(guān)法律知識

1、本案為何不能通過民事訴訟方式進行解決？

答：因為本案房屋已經(jīng)由被繼承人變更到別人的名下，進行民事訴訟解決的前提在于房屋尚未變更。

2、本案房屋為何要起訴與最終的房屋所有權(quán)人沒有關(guān)系的梁美蘭？

答：《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第五條第二款“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴?！奔暗谌睢霸课輽?quán)利人、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”的規(guī)定，本案中因第一次轉(zhuǎn)移行為為由吳長君轉(zhuǎn)移到梁美蘭名下的登記行為，所以只能起訴由吳長君轉(zhuǎn)移至梁美蘭名下的登記行為。

3、對房屋或者土地等不動產(chǎn)登記的行為最長的起訴期間為多長時間？

答：根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條第二款“因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過 五年提起訴訟的，人民法院不予受理?！钡囊?guī)定，因此對不知道對不動產(chǎn)登記的行政行為起訴的時間最長為20年。但如果知曉不動產(chǎn)登記的行為，還是得適用從知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月內(nèi)的起訴期間。

4、行政訴訟案件撤訴后能否引起訴訟時效中斷？

答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第六十條第一款“人民法院裁定準(zhǔn)許原告撤訴后，原告以同一事實和理由重新起訴的，人民法院不予立案。”行政訴訟中沒有訴訟時效之說，也沒有訴訟時效中斷之說，行政訴訟案件原告撤訴后非但不能引起訴訟時效中斷，反而會導(dǎo)致自己訴權(quán)喪失。

5、第三人對執(zhí)行標(biāo)的物提出執(zhí)行異議期間能否處分被查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)？

答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條第一款“案外人異議審查期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進行處分?！奔暗谑鶙l “案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進行處分。”的規(guī)定，因此在第三人對執(zhí)行標(biāo)的物期間不可以處分標(biāo)的物。

6、本案中原告應(yīng)當(dāng)如何維護自己的合法權(quán)益？

答：本案中，吳桂毅在執(zhí)行標(biāo)的物被查封期間，向法院提出執(zhí)行異議申請，而法院在收到執(zhí)行異議申請書之后，仍然對執(zhí)行標(biāo)的物進行拍賣，現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物已經(jīng)被拍賣給了馬某，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了包括吳桂毅在內(nèi)的繼承人的合法權(quán)益。本案中，吳桂毅等繼承人可以向法院提出要求撤銷將房屋拍賣給馬某的行為，如果法院不予撤銷拍賣行為。吳貴毅等人可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉執(zhí)行司法賠償案件適用法律若干問題的解釋》第二條公民、法人和其他組織認(rèn)為有下列錯誤執(zhí)行行為造成損害申請賠償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)依法受理：（三）違法執(zhí)行案外人財產(chǎn)，或者違法將案件執(zhí)行款物交付給其他當(dāng)事人、案外人的；”的規(guī)定，以貴港市港北區(qū)人民法院作為賠償義務(wù)機關(guān)申請國家賠償。

本文作者：易德祥律師，連續(xù)兩次通過司法考試（2005年取得C證，2006年取得A證），2007年正式從事律師職業(yè)。2015年7月獨資創(chuàng)辦云南尚祥律師事務(wù)所，系云南尚祥律師事務(wù)所主任?，F(xiàn)任昆明仲裁委員會、昭通仲裁委員會、玉林仲裁委員會、世界仲裁中心（香港）、茂名仲裁委員會仲裁員，獲云南省首批專業(yè)律師證書（刑事），昆明市涉案企業(yè)合規(guī)第三方監(jiān)督評估機制專業(yè)人員，云南省律師協(xié)會涉訴涉法信訪專家?guī)斐蓡T、云南省律師協(xié)會律師權(quán)益保障委員會委員、云南省律師協(xié)會刑事法律委員會委員、昆明市律師協(xié)會申請律師執(zhí)業(yè)人員面試考核官、昆明市律師協(xié)會刑事專業(yè)委員會委員、建筑工程與基礎(chǔ)設(shè)施法律委員會委員。